La Sala C del Superior Tribunal de Justicia de La Pampa admitió una demanda contenciosa administrativa y ordenó a la municipalidad de Toay a entregar los certificados de “libre deuda” de 14 parcelas -cada una de 3 hectáreas-, para que quienes las compraron puedan avanzar con la escritura. Es una derrota jurídica del intendente Rodolfo Alvarez, a horas de dejar su cargo. Y una victoria de Marcelo Gallego, un empresario que había iniciado la venta a unas 300 familias que, hasta el momento, no han podido escriturar.
El fallo, al que accedió Diario Textual, fue firmado por José Roberto Sappa, presidente de Sala C, y Eduardo Fernández Mendía, vocal.
Al lugar lo llaman Chacras de Toay. Allí la municipalidad aprobó la división de los campos en 27 chacras, de unas 3 hectáreas cada una, para conformar un llamado “parque agrario”. Posteriormente cada una de esas chacras fue comprada por entre 20 y 25 personas, en condominio.
De esas, en 13 le dieron el “libre deuda” y en otras 14, no. Una, en tanto, quedó reservada para la municipalidad para que se destine a espacio verde.
La intendencia argumentó que no le daba el libre deuda porque Gallego habían modificado el uso que se le pretendía dar al lugar. Cuestionó que se han abierto calles que no figuran en el plano de mensura; la colocación de estacas que demarcan parcelas con numeración de lotes inexistentes; la instalación de cercos de alambres; la colocación de parillas y mesas de camping que no son compatibles con el uso de suelo fijado por ordenanza, es decir, el parque agrario; y la tala de árboles.
Pero ahora la Justicia dijo que el certificado de libre deuda solo se puede denegar si hay deudas por tasas o servicios municipales.
La posibilidad de conformar condominios se aceleró en los últimos años, a raíz de los altos precios de los terrenos en Santa Rosa. La mayoría se ha constituido en Anguil, Uriburu y Toay.
En su momento, los compradores habían organizado una manifestación en el lugar y habían respaldado a Gallego.
La historia
El 28 de junio de 2012, Gallego y otras dos personas adquirieron en condominio el inmueble designado como chacra 109 de la localidad de Toay. Un total de 100 hectáreas.
En 2017, presentó el proyecto de subdivisión que tramitó con el número de expediente 234/2017 para obtener la autorización de venta conforme el COUT, bajo la forma de “Parque Agrario”, dividiéndolo al efecto en tres chacras -7A, 7B y 7C-, las que a su vez se dividieron en veintiocho parcelas.
Destacó que una de las parcelas (la 1 de la chacra 7B) fue cedida al municipio en carácter de espacio verde, quedando 27 parcelas para comercializar en forma privada, una vez que obtuviese el visado definitivo municipal y la aprobación catastral.
Con el visado previo, conforme lo dispone la resolución nº 143/2016, la Municipalidad, mediante su Departamento de Obras Particulares y Planeamiento Urbano, solicitó en junio de 2017, la factibilidad técnica de energía eléctrica (red de baja tensión y alumbrado público), a cuyos efectos, presentó, el 26 de junio de aquel año, una nota ante la Gerencia Técnica de la CPE.
El 18 de diciembre de 2017 y 23 de marzo de 2018, solicitó a la municipalidad la autorización de venta de parcelas y obtener recursos para afrontar los gastos que insumía la obra de tendido de red eléctrica de media y baja tensión y de alumbrado público en el inmueble.
El pedido fue respondido positivamente el 6 de abril de 2018 mediante una nota firmada por los responsables de Obras Particulares y Planeamiento Urbano y de la Dirección de Asuntos Jurídicos de la Municipalidad de Toay.
Gallego narró que, una vez realizada la obra, el 10 de febrero de 2021 recibió una nota de la Municipalidad de Toay –firmada por el responsable de la Dirección de Asuntos Jurídicos– comunicándole que de manera inmediata debía paralizar los trabajos de división, mediante alambrados, que se realizaban en el predio.
Expuso que, en respuesta, el 24 de febrero de 2021, presentó una nota dirigida a la Municipalidad de Toay –Secretaría de Obras y Servicios Públicos–, a fin de poner en conocimiento que “las ventas se realizaron respetando los planos y dimensiones de las parcelas según lo presentado en el citado expediente (234/2.017), haciendo uso de la autorización de ventas con visado previo a fin de costear las obras de electricidad y alumbrado público. Que los alambrados a los que se hace referencia en la notificación, así como el marcado de caminos internos, están realizados por los adquirentes a los cuales se les otorgó la posesión, dentro de las parcelas mencionadas. …”.
Expresó que, aclarada la situación, prosiguió con el trámite legal. Así, el 25 de agosto de 2021, el agrimensor Rodrigo M. Bajo presentó una nota solicitando la intervención del plano de mensura particular y subdivisión. Dijo que en ésta se señaló que el referido plazo ya había obtenido un visado provisorio y que su finalidad era la de continuar con la división parcelaria propuesta.
Expuso que la Municipalidad concedió el visado definitivo, hecho que permitió al agrimensor continuar ante la Dirección General de Catastro provincial con el trámite pertinente –en Expte. 54221/2021, actualizando el primigenio Expte. 51.868–, que el 7 de octubre de 2021 aprobó definitivamente el plano, registrado con el número 46951/2021.
Relató que, luego de las inscripciones legales, comenzó con la venta de las parcelas y que obtuvo de la Municipalidad el certificado de “libre deuda” respecto de 13 parcelas, hecho que permitió su escrituración.
El 27 de octubre de 2021, la Secretaría de Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad informó en la propiedad habían constatado varias irregularidades que no corresponden con el uso destinado. Por eso no se daría curso favorable a la solicitud de libre deuda.
Afirmó que la Municipalidad contradijo sus propios actos al pretender volver sobre sus pasos porque las irregularidades que alegó para denegar los demás certificados de libre deuda son las mismas que señaló en su nota del 10 de febrero de 2021.
Destacó que fue ese mismo plano de mensura y subdivisión el que sirvió a la Municipalidad de Toay para otorgar los “libre deuda” respecto de trece parcelas, contradiciendo luego dicho legal accionar al negar –con base en las observaciones de antaño– los “libre deuda” de las 14 parcelas restantes.
Afirmó que ello está en franca e insalvable violación de la doctrina de los actos propios y que resulta arbitrario e incongruente el accionar de la Municipalidad.
Relató que al tomar estado público la arbitraria posición de la Municipalidad respecto de su negativa a expedir los certificados de “libre deuda”, muchos compradores deshicieron la operación comercial de compraventa por temor o por incertidumbre.
“El daño económico financiero y, peor aún, psicosocial padecido por el descrédito y ataques infundados de parte del Departamento Ejecutivo municipal es indescriptible”, argumentó.
La opinión de los jueces
“En el caso en examen, la autoridad administrativa denegó la petición de otorgar los certificados de libre deuda motivada en la constatación de varias irregularidades que no corresponden con el uso destinado”, dijeron los jueces en el fallo al que accedió Diario Textual.
“Como puede advertirse, la decisión administrativa no tiene fundamento en las normas jurídicas del Código de Ordenamiento Urbano de Toay ni en la Ley Orgánica de Municipalidades y Comisiones de Fomento”, sostuvieron.
“En efecto, la Ley Orgánica de Municipalidades y Comisiones de Fomento, en su artículo 158, dispone que no podrán otorgarse escrituras de transferencias de inmuebles y fondos de comercio, sin que se encuentren pagados los impuestos, tasas y derechos en general que pesaren sobre aquellos, siempre que los bienes y fondo material de la transferencia se encuentren dentro del ejido municipal (ley 1597, Boletín Oficial 6/1/1995). Las transgresiones a esa prohibición, agrega la referida norma, convertirá en deudores solidarios de las sumas adeudadas a la Municipalidad o Comisión de Fomento, a escribanos, escribanas y transmitentes que intervengan en los actos. La Ley Orgánica de Municipalidades establece como condición para el otorgamiento de las escrituras de transferencias que el inmueble en cuestión tenga pagados los impuestos, tasas y derechos en general que pesaren sobre él”, expresaron.
“El Código de Ordenamiento Urbano de Toay, en su apartado 3.4.3.5 define al certificado de libre deuda municipal como el documento que el Departamento Ejecutivo Municipal extiende a petición de la parte interesada informando y acreditando la situación de regularidad o deuda de un inmueble respecto de las tasas, contribuciones municipales y tributos en general que lo grava. En el mismo certificado, añade, se consignan datos referidos a la partida catastral, ubicación parcelaria y tributos (Tasa por alumbrado público, limpieza, barrido, riego y conservación de la vía pública, Tasa por Servicios Sanitarios, Contribución por Mejoras, etc.), con los alcances establecidos en el artículo 16 de la Ordenanza Fiscal en vigor”, manifestaron. “Agrega que será indispensable para acreditar la inexistencia de deudas fiscales municipales hasta le fecha de otorgamiento del acto en las transferencias de dominio inmuebles, de bienes, negocios, activos y pasivos de personas, entidades civiles o comerciales o en cualquier otro acto de similar naturaleza”.
“El Código de Ordenamiento Urbano, igual que la Ley Orgánica antes citada, dispone como condición del otorgamiento del certificado de libre deuda la acreditación de la situación de regularidad o deuda de un inmueble respecto de las tasas, contribuciones municipales y tributos en general que lo grava (Tasa por alumbrado público, limpieza, barrido, riego y conservación de la vía pública, Tasa por Servicios Sanitarios, Contribución por Mejoras, etc.). Ni uno ni otro de los instrumentos jurídicos disponen como obstáculo para concretar la transferencia de dominio de un inmueble en el ejido municipal de Toay la supuesta modificación del destino que pudiere darse al inmueble en cuestión, con los alcances establecidos en el artículo 16 de la Ordenanza Fiscal en vigor”, argumentaron.
“Por el contrario, de las normas jurídicas citadas se infiere que la causa –como antecedente de hecho y de derecho del acto administrativo– para el rechazo de la petición del certificado de libre deuda es, ciertamente, la existencia de deudas de por tasas o servicios municipales. Así, la decisión administrativa denegatoria del otorgamiento de los certificados de libre deuda —acto administrativo impugnado— no está fundado en la normativa vigente —antecedentes de hecho y de derecho— que dieron base a su dictado”, dijeron.
