Jésica Timm nació en General Pico, vivió en Santa Rosa durante su carrera universitaria, egresó de la Universidad Nacional de La Pampa y se fue a vivir fuera de la Provincia. Ahora, trata de volver, y en este artículo relata las dificultades y lo costoso de alquilar una vivienda en la capital pampeana.
Jesica es ingeniera en Recursos Naturales y Medio Ambiente, egresada de la Facultad de Ciencias Exactas y Naturales de la UNLPam y diplomada superior en Gestión Parlamentaria y Políticas Públicas, de la Universidad Nacional de General San Martín.
“Por razones familiares y de trabajo, estoy con el proyecto de radicarme en mi provincia. Comencé, entonces, la tediosa tarea de buscar un departamento o casa en alquiler en Santa Rosa. Soy soltera, no tengo hijos, no tengo mascotas y estoy en relación de dependencia hace más de 12 años. También tengo garantía propietaria, gracias a los lazos de afectos que supe cultivar durante todos esos años. Cualquiera diría, que configuro el perfil de inquilina ideal ¿verdad?.
Vaya sorpresa que me estoy llevando. Encontrar alquiler se ha transformado en una auténtica odisea. Desde el vamos, el valor de alquiler de un departamento de 2 ambientes ronda los $400.000/mes, a lo que se suma el concepto conocido como ‘accesorios del precio’ (expensas, impuestos municipales y tasas de servicios públicos).
Debemos considerar, además, el costo de los servicios no públicos que resultan imprescindibles en el mundo actual (de base, internet y teléfono celular). Todos estos gastos conforman una canasta de alquiler de vivienda que supera los $600.000/mes.
Históricamente, se ha considerado que los ingresos de la persona inquilina deben –al menos-, triplicar el valor del alquiler, para que exista solvencia de pago a futuro. Esto implica, que para afrontar una canasta de alquiler de vivienda de $600.000/mes es necesario que los ingresos mensuales sean –al menos-, de $1.800.000.
La Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), es un indicador de la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores en relación de dependencia, declarados en forma continua durante los últimos 13 meses, tanto en el sector público como en el privado. De acuerdo al informe de la Secretaría de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, el RIPTE es de $1.202.927,89 mensuales en diciembre de 2024.
Otro indicador salarial nos interesa. Se trata del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM), es decir, del salario mínimo para las personas trabajadores que cumplen una jornada laboral completa bajo la Ley Nacional 20.744 (Contrato de Trabajo). La Resolución 17/24 de la Secretaría de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, establece el SMVM es, a partir de marzo de 2025, de $296.832 mensuales.
Vemos, entonces, que tanto la RIPTE como el SMVM no permiten cubrir una canasta de alquiler de vivienda de $600.000/mes.
El valor de la canasta de alquiler de vivienda configura una primera barrera de acceso a la vivienda de alquiler. De entrada, una gran proporción de inquilinos e inquilinas no percibe los ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda de alquiler.
En un país con un cuadro inflacionario estable, la canasta de alquiler de vivienda permanece relativamente estable en el tiempo. En Argentina, el índice de inflación no es estable, generando incrementos permanentes en la Canasta Básica Alimentaria (CBA) y en la Canasta Básica Total (CBT).
Recordemos, que la CBA es el conjunto de alimentos y bebidas que satisfacen requerimientos nutricionales de una población, mientras que la CBT es una canasta ampliada que considera, además, los bienes y servicios no alimentarios tales como vestimenta, transporte, educación, salud, vivienda, etc. De acuerdo a las estadísticas públicas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), la CBT es de $334.535,8 mensuales en enero de 2025.
Si la CBT considera el valor del alquiler de vivienda y dijimos que el alquiler de un departamento de 2 ambientes en Santa Rosa ronda los $400.000 ¿Cómo es posible que la CBT sea de $334.535,8 mensuales? Es evidente, que la CBT no está reflejando los valores reales de las cosas (alimentos, vivienda, transporte, obra social, gastos en salud, educación).
Evidentemente, el indicador está subestimado.
Dejando de lado esa discusión, lo cierto es que la inflación genera especulación futura. Las personas propietarias desean ‘cubrirse’ ante la expectativa de incrementos inflacionarios. Por eso mismo, se plantean ajustes en el valor del alquiler en períodos cortos de tiempo (usualmente, cada 3 o 4 meses). Esto da por resultado, que el valor del alquiler de la vivienda sufre de 3 o 4 incrementos durante el transcurso del año contractual.
¿Cómo se actualiza el valor del alquiler de la vivienda? Actualmente, las partes de un contrato de locación pueden pactar libremente el ajuste en el valor del alquiler. Usualmente, los índices utilizados para las actualizaciones en el contrato son dos: el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice para Contratos de Locación (ICL).
EL IPC es un indicador que mide la evolución promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un área determinada. Por su parte, el ICL es un indicador que tiene en cuenta, en partes iguales, las variaciones mensuales del IPC y de la RIPTE. Es decir, que el ICL no sólo considera la evolución de los precios sino también la evolución de los salarios de las personas trabajadoras.
En este punto, nos encontramos con una segunda barrera de acceso a la vivienda de alquiler. La remuneración de las personas trabajadoras depende de negociaciones paritarias entre las entidades patronales y las entidades gremiales y, por lo tanto, no se actualiza con la misma frecuencia con que lo hace el valor de un contrato de alquiler, sino que lo hace con una frecuencia mayor. Si bien es esperable que la actualización del salario compense el incremento inflacionario, a menudo no ocurre.
Lo antedicho configura un escenario donde la población inquilina debe afrontar incrementos en el valor del alquiler cada 3 o 4 meses, con ingresos que no se incrementan ni con la misma frecuencia ni en la misma proporción.
Esto conlleva a que las personas inquilinas no puedan sostener en el tiempo incrementos permanentes en el valor del alquiler y deban vivir en peores condiciones de habitabilidad o mudarse a zonas más alejadas o donde los alquileres sean más bajos.
Pero ‘dar de baja’ el contrato de alquiler vigente y conseguir una vivienda de alquiler en condiciones más accesibles no es tarea sencilla. Supone costos económicos muy elevados. Aquí nos encontramos con una tercera barrea de acceso a la vivienda de alquiler.
Antes de las modificaciones introducidas por el DNU 70/23, las personas inquilinas podían hacer la resolución anticipada del contrato a partir de los 6 meses de contrato, mediante notificación fehaciente. Se abonaba una suma de dinero, en concepto de indemnización, equivalente a 1 mes o 1,5 mes de alquiler. Inclusive, el aviso de la opción de resolución anticipada del contrato con una anticipación mayor a 3 meses, implicaba que no se abonara ninguna indemnización.
No obstante, el DNU 70/23 sustituyó la cláusula de resolución anticipada en un contrato de locación establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación. Ahora, las personas inquilinas que necesiten realizar la resolución anticipada de su contrato de locación deben abonar el 10% del saldo del canon locativo futuro. Esta modificación resulta sumamente perjudicial para la población inquilina, que se ve atrapada en tener que continuar con el contrato de alquiler vigente ante la imposibilidad de pagar la indemnización por resolución anticipada.
Lamentablemente, la mayoría de los contratos celebrados a partir del dictado del DNU 70/23 contienen esta cláusula de resolución anticipada. ¿Qué persona puede abonar una indemnización semejante si, justamente, busca mudarse por no poder afrontar el valor de su alquiler actual?
Pasemos a analizar una cuarta barrera de acceso a la vivienda de alquiler.
La persona inquilina debe poner a disposición, al menos, dos opciones de garantías. Estas garantías constituyen un mecanismo para asegurar la continuidad en el pago del contrato de locación ante el incumplimiento de la persona locataria.
El seguro de caución o aval bancario implican costos adicionales para la celebración del contrato de alquiler. También suponen costos las averiguaciones sobre la propiedad de inmueble que se interpone como garantía. En muchos casos, los corredores inmobiliarios cobran el equivalente a 1 mes de alquiler por la gestión de estos informes, aun cuando los gastos de averiguación de informes se encuentran prohibidos en varias provincias.
Frente a estos costos, actualmente se está utilizando el fiador solidario mediante sus recibos de sueldo. Sin dudas, esta opción es mucho más práctica y no supone costos como las anteriores opciones. No obstante, es habitual que se solicite la garantía de dos y hasta tres garantes con recibo de sueldo. ¿De qué manera puede una persona inquilina conseguir a tres personas garantes con recibo de sueldo? Sin dudas, es un compromiso a futuro que muchas de nuestras personas conocidas no están dispuesto a asumir. Máxime, en un contexto de tanta incertidumbre.
Supongamos, que una persona logra celebrar un contrato de alquiler y cumplir con las condiciones exigibles durante todo el plazo contractual. De entregar la propiedad en –al menos-, las mismas condiciones de conservación en que la recibió, la persona inquilina tiene derecho a recibir la devolución del depósito de garantía.
La Ley Nacional 27.551 (conocida como Ley de Alquileres), introdujo dos normas fundamentales sobre la devolución del dinero entregado en concepto de depósito de garantía. La primera, es la imposibilidad de que sea requerido un depósito de garantía que supere al valor del primer mes de alquiler. La segunda, es que el dinero entregado en concepto de depósito de garantía sea reintegrado al momento de restitución del inmueble locado, cuando el contrato de locación finaliza. El valor del depósito de garantía a ser devuelto es el equivalente al valor del último mes del alquiler del contrato de locación.
La devolución actualizada del depósito de garantía al finalizar el contrato, permitió saldar una demanda histórica de la población inquilina.
Históricamente, el depósito de garantía no se devolvía actualizado (es decir, la persona inquilina recibía una suma de dinero claramente devaluada) o, directamente, no recibía el dinero del depósito.
Lamentablemente, el DNU 70/23 sustituyó el artículo del Código Civil y Comercial previamente modificado por la Ley de Alquileres. Actualmente, las partes pueden pactar libremente la forma en que el dinero entregado en concepto de depósito de garantía sea devuelto.
Sin la intervención del Estado, el mercado visualiza a la vivienda como un bien comercializable, sujeto a la aplicación de una serie de reglas de libre mercado que la gran mayoría de la población inquilina no puede cumplir. La intervención estatal está, justamente, para equilibrar las relaciones de poder en una sociedad y el derecho debería garantizar la protección de los intereses del sector más vulnerable. No es lo que ocurre con la vivienda de alquiler.
En la experiencia personal de búsqueda de alquiler que estoy llevando adelante, me enfrento a todo tipo de abusos sintiéndome absolutamente indefensa: inmobiliarias que pretenden cobrar honorarios de intermediación; depósito de garantía superior a 1 mes de alquiler; cláusula de resolución anticipada del contrato con la obligación de pago del mes del alquiler y del saldo del canon locativo restante; contar con tres personas fiadoras con recibo de sueldo (en una ciudad donde no vivo hace más de 20 años); plazo del 1 al 5 de cada mes para efectuar el pago del alquiler en efectivo (usualmente se estipula un plazo de 10 días para abonar alquileres), etc.
Estuve a punto de celebrar el contrato de locación de un departamento localizado en calle Houssay esquina San Luis. Sin embargo, la intermediadora inmobiliaria se negó a pasarme el borrador del contrato de locación, a menos que realizara la reserva del departamento mediante la transferencia del dinero correspondiente a la mitad del depósito de garantía. La intermediadora inmobiliaria pretendía que concurriera a firmar el contrato de locación sin que yo tuviera la posibilidad de leerlo previamente y quedarme con la tranquilidad de que todas las cuestiones conversadas estuvieran plasmadas en ese contrato”.
