{"id":107127,"date":"2020-08-18T17:17:21","date_gmt":"2020-08-18T20:17:21","guid":{"rendered":"http:\/\/diariotextual.com\/inicio\/?p=107127"},"modified":"2020-08-19T08:35:05","modified_gmt":"2020-08-19T11:35:05","slug":"juez-fallo-en-contra-de-los-martilleros-y-los-inquilinos-no-deben-pagar-comisiones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/diariotextual.com\/inicio\/index.php\/2020\/08\/18\/juez-fallo-en-contra-de-los-martilleros-y-los-inquilinos-no-deben-pagar-comisiones\/","title":{"rendered":"Juez fall\u00f3 en contra de los martilleros y los inquilinos no deben pagar comisiones"},"content":{"rendered":"\n

El juez civil de Primera Instancia, Pedro Ariel Campos<\/strong>, rechaz\u00f3 hoy una acci\u00f3n de amparo promovida por el Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de La Pampa<\/strong> contra el Estado provincial, mediante el cual se planteaba la declaraci\u00f3n de inconstitucionalidad de cuatro art\u00edculos de la ley provincial 3097, relacionados fundamentalmente con la imposibilidad de que en La Pampa los martilleros cobren comisiones a los inquilinos. <\/p>\n\n\n\n

El magistrado, titular del Juzgado en lo Civil, Comercial y de Miner\u00eda N\u00b0 3 de Santa Rosa<\/strong>, \u00a0sostuvo \u2013entre otras definiciones\u2013 que \u201csiendo razonable la limitaci\u00f3n dispuesta\u201d por los legisladores provinciales a las facultades de los martilleros y corredores de comercio, corresponde ratificar la constitucionalidad de esa norma en base a los art\u00edculos 14 y 28 de la Constituci\u00f3n Nacional.\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con la aprobaci\u00f3n de esos cuatro art\u00edculos, la Legislatura fij\u00f3 que la comisi\u00f3n que los corredores pueden cobrarle a los propietarios no debe exceder el 4,5 por ciento del valor total del contrato, que queda prohibido el cobro de \u201ccomisiones u honorarios inmobiliarios y gastos de gestor\u00eda de informes a los inquilinos, en caso de ser personas f\u00edsicas\u201d<\/strong>, y que en todos los locales y\/u oficinas deben exhibirse \u201ccarteles visibles\u201d con esa \u00faltima leyenda<\/strong>. Tambi\u00e9n en los cambios se dej\u00f3 claramente establecido que todo ello se circunscribe solamente a los casos de alquiler de viviendas para personas f\u00edsicas con destino habitacional<\/strong>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Los demandantes plantearon a trav\u00e9s de su apoderado, Nazareno Jos\u00e9 Mar\u00eda Herlein \u2013que tambi\u00e9n represent\u00f3 en el amparo a Horacio Ra\u00fal Gonz\u00e1lez, quien solicit\u00f3 la inconstitucionalidad por derecho propio\u2013, que la ley lesion\u00f3 \u201carbitraria e ileg\u00edtimamente\u201d sus derechos de \u201cpropiedad, alimentaci\u00f3n, libertad contractual, de ejercer industria l\u00edcita y como profesionales\u201d; entre ellos el impedimento a percibir el importe por comisiones a una de las partes y a tener que aceptar un tope respecto de lo que pueden cobrarle a los propietarios, lo que a su criterio se trata de una materia que solo puede legislar el Congreso Nacional y no las legislaturas provinciales. <\/p>\n\n\n\n

El Estado, a trav\u00e9s del entonces fiscal de Estado, Jos\u00e9 Vanini, y de los abogados Ra\u00fal Reyes y Carlos Casetta, respondi\u00f3 que no estaban dados los \u201crequisitos sustanciales\u201d para que la acci\u00f3n de amparo sea viable, por \u201cno haber una lesi\u00f3n actual ni inminente\u201d a los derechos de los profesionales, ni tampoco probado que \u201cexistiera concretamente una acci\u00f3n u omisi\u00f3n arbitraria o ileg\u00edtima del Estado provincial, del que se derivase un perjuicio severo y arbitrario concreto y no meramente conjetural\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Diputados, competente.<\/em><\/strong> Campos, seg\u00fan lo indic\u00f3 en el fallo, se centr\u00f3 en definir si los art\u00edculos 1, 2, 3 y 4 de la ley 3097 eran constitucionales o no, e indic\u00f3 que a trav\u00e9s de esa normativa, la C\u00e1mara de Diputados dispuso \u201cdirectivas sobre la persona que debe pagar la comisi\u00f3n u otros gastos, en cuestiones de locaciones urbanas con destino habitacional, cuando el locatario sea una persona f\u00edsica\u201d y adem\u00e1s estableci\u00f3 montos m\u00e1ximos para la comisi\u00f3n y orden\u00f3 su publicidad. <\/p>\n\n\n\n

Un primer punto que respondi\u00f3 el juez fue la presunta incompetencia de los diputados provinciales para legislar en esa materia; y dijo que sus actos solo pueden ser inv\u00e1lidos \u201cen casos en que exista una absoluta y directa incompatibilidad\u201d con las leyes nacionales. Es m\u00e1s, citando jurisprudencia, remarc\u00f3 que es \u201catribuci\u00f3n de las provincias reglamentar la pr\u00e1ctica de las profesiones liberales en sus respectivas jurisdicciones, en la medida en que con dicha reglamentaci\u00f3n no se alteren sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma nacional, pues dentro de lo razonable, las provincias pueden establecer los requisitos complementarios que, en el ejercicio del poder de polic\u00eda, les corresponde\u201d. <\/p>\n\n\n\n

La \u00fanica limitante, indic\u00f3, es el art\u00edculo 28 de la C.N., referido a que las normas provinciales no pueden alterar los principios, garant\u00edas y derechos reconocidos en dicho texto.  \u201cNo observo una absoluta y directa incompatibilidad entre lo que dispuso el legislador provincial y la legislaci\u00f3n de fondo, ya que la ley provincial regul\u00f3 aspectos de la actividad del corretaje (en cuestiones de alquiler de vivienda para destino habitacional) para preservar intereses p\u00fablicos (el inter\u00e9s de la parte m\u00e1s d\u00e9bil en la relaci\u00f3n locativa)\u201d, acot\u00f3. <\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva,  la norma \u2013en cuanto no habilita a cobrar comisiones u otros gastos a los inquilinos cuando se trate de personas f\u00edsicas con destino habitacional, sino a los locadores\u2013 fue dictada por la Legislatura en uso de sus facultades no delegadas al Congreso de la Naci\u00f3n; en ejercicio de su poder de polic\u00eda local y regulando aspectos de la relaci\u00f3n profesional del corretaje para preservar intereses p\u00fablicos involucrados; es decir para  proteger al locatario consumeril\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Regulaciones especiales.<\/strong> <\/em>M\u00e1s adelante, Campos tambi\u00e9n rechaz\u00f3 la postura del Colegio de Martilleros acerca de que el Estado provincial \u2013a trav\u00e9s de su Poder Legislativo- hubiera vulnerado principios del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, ya que consider\u00f3 que solo se limit\u00f3 a aplicar \u201cregulaciones especiales\u201d, como es el caso  de la ley 3097. Por ello expres\u00f3 el juez que se legisl\u00f3 \u201cen aspectos espec\u00edficos (para contratos de alquiler de personas f\u00edsicas con destino habitacional) y en un marco de razonabilidad (adecuaci\u00f3n de medios a fines), sin vulnerar:  a) el derecho de propiedad y alimentario de los corredores, ya que no se proh\u00edbe que perciban la comisi\u00f3n u otros gastos, sino que lo que se evita es que le fueran impuestos al inquilino, protegiendo a la parte m\u00e1s d\u00e9bil; y b) el derecho de igualdad, por cuanto en nuestro sistema federal de competencias, se admite la existencia de regulaciones distintas en las jurisdicciones locales, siempre que sean razonables\u201d. <\/p>\n\n\n\n

En esa misma direcci\u00f3n, el magistrado subray\u00f3 que \u201cno debe olvidarse que la finalidad de la normativa es facilitar a los inquilinos el acceso a la locaci\u00f3n, por la v\u00eda del abaratamiento de costos; por lo que puede razonarse que tal circunstancia puede traer aparejado mayores contratos celebrados, y como tal mayores ingresos, por lo que el efecto econ\u00f3mico para los amparistas ser\u00eda neutro (\u2026.) Asimismo no se dirige a todos los contratos de locaci\u00f3n, sino que es una regulaci\u00f3n provincial para un contexto espec\u00edfico, motivada en la dificultad del acceso a viviendas urbanas para un grupo de personas f\u00edsicas que se encuentra en inferioridad de condiciones\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Protecci\u00f3n a inquilinos.<\/strong> <\/em>\u201cConsidero que la restricci\u00f3n del corredor respecto a la situaci\u00f3n de personas f\u00edsicas en busca de viviendas para vivir (titular del derecho humano al acceso a una vivienda digna) no es irrazonable, ya que su derecho a percibir comisiones y otros gastos le son cobrados (en esta situaci\u00f3n espec\u00edfica) a la otra parte de la relaci\u00f3n locativa (es decir, al locador); por lo que la libertad contractual garantiza un espacio de actuaci\u00f3n con limitaciones en miras del inter\u00e9s p\u00fablico en juego\u201d, remarc\u00f3 Campos. Y acot\u00f3 que, en definitiva, la ley apunta a \u201cproteger los derechos de los inquilinos que intentan tomar una vivienda \u00fanica a trav\u00e9s de la intervenci\u00f3n de corredores inmobiliarios de La Pampa\u201d. <\/p>\n\n\n\n

En otro p\u00e1rrafo de la sentencia, el juez expres\u00f3 que \u201ctampoco considero que los derechos de propiedad, de trabajar y de ejercer la industria l\u00edcita de los martilleros, resultaron afectados con la ley provincial; por cuanto no se refiere a toda la actividad del corretaje inmobiliario, sino solo a una porci\u00f3n vinculada a las comisiones a percibir en los contratos de alquiler de vivienda \u00fanica celebrada por personas f\u00edsicas con destino habitacional (\u2026), m\u00e1s no respecto del resto de la actividad donde el r\u00e9gimen de las comisiones se sigue regulando por la libertad contractual\u201d. <\/p>\n\n\n\n

\u201cEn ese contexto \u2013a\u00f1adi\u00f3\u2013, la ley provincial se inscribe en el ejercicio de la potestad local de regulaci\u00f3n de una actividad profesional, donde uno de sus aspectos complementarios es fijar el porcentaje de retribuci\u00f3n; y en este caso, al fijar un l\u00edmite arancelario a un tipo espec\u00edfico de contrato (medio) para lograr que la m\u00e1xima cantidad de inquilinos accedan a una locaci\u00f3n formal con destino habitacional (fin), resulta razonable en t\u00e9rminos constitucionales (art\u00edculos 14 y 28 de la C.N.).\u201d <\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, Campos tambi\u00e9n rechaz\u00f3 el cuestionamiento al art\u00edculo vinculado a la publicidad de la ley, ya que ella \u201ces una consecuencia de que el consumidor locativo tenga un efectivo conocimiento de la prohibici\u00f3n legal para no ser enga\u00f1ados en su buena fe\u201d; tal como lo indica el art\u00edculo 8 de la Ley de Defensa del Consumidor.  \u200b<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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