{"id":248727,"date":"2023-12-21T07:20:47","date_gmt":"2023-12-21T10:20:47","guid":{"rendered":"https:\/\/diariotextual.com\/inicio\/?p=248727"},"modified":"2023-12-21T10:31:49","modified_gmt":"2023-12-21T13:31:49","slug":"no-habra-mas-ley-de-alquileres-que-pasara-con-los-contratos-vigentes-y-como-seran-los-nuevos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/diariotextual.com\/inicio\/index.php\/2023\/12\/21\/no-habra-mas-ley-de-alquileres-que-pasara-con-los-contratos-vigentes-y-como-seran-los-nuevos\/","title":{"rendered":"No habr\u00e1 m\u00e1s Ley de Alquileres: qu\u00e9 pasar\u00e1 con los contratos vigentes y c\u00f3mo ser\u00e1n los nuevos"},"content":{"rendered":"\n<p>Dentro de las medidas anunciadas por el presidente\u00a0<strong>Javier Milei<\/strong>\u00a0en el paquete de leyes revelado durante su primera cadena nacional, se explicaron los alcances del controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este tiene la intenci\u00f3n de derogar alrededor de 300 leyes y modificar otras tantas para desregular la econom\u00eda y las relaciones de la sociedad civil. Entre estas modificaciones, sobresale la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada.<\/p>\n\n\n\n<p>En t\u00e9rminos generales, si un decreto deroga una ley,\u00a0<strong>esto no tiene efecto retroactivo a menos que se especifique expresamente<\/strong>. En otras palabras, los cambios no afectar\u00e1n a los contratos que ya est\u00e1n en curso, los cuales suelen tener una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os con actualizaci\u00f3n semestral.<\/p>\n\n\n\n<p>La derogaci\u00f3n de la normativa que rige los alquileres podr\u00eda traer controversias a futuro. El presidente Milei en su discurso nomin\u00f3 como n\u00famero uno a la Derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres. \u201cPara que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea\u201d, dijo.<\/p>\n\n\n\n<p>Los acuerdos habitacionales a largo plazo volver\u00edan a regirse por el C\u00f3digo Civil y Comercial de 2015. Esto significa que tendr\u00edan una duraci\u00f3n de dos a\u00f1os, con actualizaciones semestrales previamente pactadas entre el inquilino y el propietario (aunque tambi\u00e9n, las cuales quedar\u00edan establecidas en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u00f3mo ser\u00e1n los contratos bajo los nuevos cambios:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1- El plazo de los contratos de alquiler ser\u00e1 el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, ser\u00e1n de dos a\u00f1os.<\/strong><br><\/p>\n\n\n\n<p>El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:<br><\/p>\n\n\n\n<p>-En los casos de locaci\u00f3n temporal, se estar\u00e1 (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.<br><\/p>\n\n\n\n<p>-En los contratos de locaci\u00f3n con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, ser\u00e1 de dos a\u00f1os.<br><\/p>\n\n\n\n<p>-Para los restantes destinos ser\u00e1 de tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>2- Las partes podr\u00e1n pactar el ajuste del valor de los alquileres.<\/strong><br><\/p>\n\n\n\n<p>En lugar de utilizar el \u00cdndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL) que usaban los contratos firmados despu\u00e9s de julio del 2020 o el \u00edndice Casa Propia (que aplic\u00f3 para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podr\u00e1n ponerse de acuerdo sobre cada cu\u00e1nto tiempo actualizar el contrato.<br><\/p>\n\n\n\n<p>\u201cSer\u00e1 v\u00e1lido el uso de cualquier \u00edndice pactado por las partes, p\u00fablico o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres\u201d, dice el decreto.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cSi el \u00edndice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizar\u00e1 un \u00edndice oficial de caracter\u00edsticas similares que publique el Instituto Nacional de Estad\u00edstica y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el pa\u00eds que emita la moneda de pago pactada\u201d, aclara el documento.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3- Los contratos se podr\u00e1n hacer en pesos, d\u00f3lares y otra moneda extranjera que decidan las partes.<\/strong><br><\/p>\n\n\n\n<p>Los alquileres podr\u00e1n establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, seg\u00fan lo acuerden las partes. El inquilino no podr\u00e1 exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cEs preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelaci\u00f3n de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinci\u00f3n del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario\u201d, dice el decreto.<\/p>\n\n\n\n<p>Es decir que se permitir\u00e1 que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podr\u00e1n convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4- La limitaci\u00f3n de los jueces.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.<\/p>\n\n\n\n<p>Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. \u201cLas normas legales siempre son de aplicaci\u00f3n supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretaci\u00f3n restrictiva\u201d, detalla el documento.<\/p>\n\n\n\n<p>En cuanto al control judicial de las cl\u00e1usulas abusivas, la aprobaci\u00f3n administrativa de las cl\u00e1usulas generales no impiden su control judicial.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5- Fianza, garant\u00eda y periodicidad del pago.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La nueva reglamentaci\u00f3n le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o dep\u00f3sito en garant\u00eda, y la forma en que ser\u00e1n devueltas al finalizar la locaci\u00f3n. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas despu\u00e9s de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por a\u00f1o y no un mes por todo el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, las partes pactar\u00e1n libremente la periodicidad del pago, que no podr\u00e1 ser inferior a mensual.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6- Cu\u00e1ndo se puede rescindir el contrato.<\/strong><br><\/p>\n\n\n\n<p>El inquilino podr\u00e1, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n hasta la fecha de finalizaci\u00f3n pactada en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligaci\u00f3n de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el da\u00f1o haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.<\/p>\n\n\n\n<p>Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el due\u00f1o de la vivienda incumple con la garant\u00eda de evicci\u00f3n o la de vicios redhibitorios.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7- Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligaci\u00f3n queda sin efecto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dentro de las medidas anunciadas por el presidente\u00a0Javier Milei\u00a0en el paquete de leyes revelado durante su primera cadena nacional, se explicaron los alcances del controvertido Decreto de Necesidad y 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