{"id":290275,"date":"2025-03-03T12:59:40","date_gmt":"2025-03-03T15:59:40","guid":{"rendered":"https:\/\/diariotextual.com\/inicio\/?p=290275"},"modified":"2025-03-03T20:44:55","modified_gmt":"2025-03-03T23:44:55","slug":"carta-publica-de-una-inquilina-la-odisea-de-alquilar-en-santa-rosa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/diariotextual.com\/inicio\/index.php\/2025\/03\/03\/carta-publica-de-una-inquilina-la-odisea-de-alquilar-en-santa-rosa\/","title":{"rendered":"Carta p\u00fablica de una inquilina: \u201cLa odisea de alquilar en Santa Rosa\u201d"},"content":{"rendered":"\n

J\u00e9sica Timm naci\u00f3 en General Pico, vivi\u00f3 en Santa Rosa <\/strong>durante su carrera universitaria, egres\u00f3 de la Universidad Nacional de La Pampa y se fue a vivir fuera de la Provincia. Ahora, trata de volver, y en este art\u00edculo relata las dificultades y lo costoso de alquilar una vivienda en la capital pampeana.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Jesica es ingeniera en Recursos Naturales y Medio Ambiente, egresada de la Facultad de Ciencias Exactas y Naturales de la UNLPam y diplomada superior en Gesti\u00f3n Parlamentaria y Pol\u00edticas P\u00fablicas, de la Universidad Nacional de General San Mart\u00edn.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPor razones familiares y de trabajo, estoy con el proyecto de radicarme en mi provincia. Comenc\u00e9, entonces, la tediosa tarea de buscar un departamento o casa en alquiler en Santa Rosa<\/strong>. Soy soltera, no tengo hijos, no tengo mascotas y estoy en relaci\u00f3n de dependencia hace m\u00e1s de 12 a\u00f1os. Tambi\u00e9n tengo garant\u00eda propietaria, gracias a los lazos de afectos que supe cultivar durante todos esos a\u00f1os. Cualquiera dir\u00eda, que configuro el perfil de inquilina ideal \u00bfverdad?.<\/p>\n\n\n\n

Vaya sorpresa que me estoy llevando. Encontrar alquiler se ha transformado en una aut\u00e9ntica odisea. Desde el vamos, el valor de alquiler de un departamento de 2 ambientes ronda los $400.000\/mes, a lo que se suma el concepto conocido como \u2018accesorios del precio\u2019<\/strong> (expensas, impuestos municipales y tasas de servicios p\u00fablicos).<\/p>\n\n\n\n

Debemos considerar, adem\u00e1s, el costo de los servicios no p\u00fablicos que resultan imprescindibles en el mundo actual (de base, internet y tel\u00e9fono celular). Todos estos gastos conforman una canasta de alquiler de vivienda que supera los $600.000\/mes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hist\u00f3ricamente, se ha considerado que los ingresos de la persona inquilina deben \u2013al menos-, triplicar el valor del alquiler, para que exista solvencia de pago a futuro. Esto implica, que para afrontar una canasta de alquiler de vivienda de $600.000\/mes es necesario que los ingresos mensuales sean \u2013al menos-, de $1.800.000.<\/p>\n\n\n\n

La Remuneraci\u00f3n Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), es un indicador de la remuneraci\u00f3n promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) que perciben los trabajadores en relaci\u00f3n de dependencia, declarados en forma continua durante los \u00faltimos 13 meses, tanto en el sector p\u00fablico como en el privado. De acuerdo al informe de la Secretar\u00eda de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, el RIPTE es de $1.202.927,89 mensuales en diciembre de 2024.<\/p>\n\n\n\n

Otro indicador salarial nos interesa. Se trata del Salario M\u00ednimo Vital y M\u00f3vil (SMVM), es decir, del salario m\u00ednimo para las personas trabajadores que cumplen una jornada laboral completa bajo la Ley Nacional 20.744 (Contrato de Trabajo). La Resoluci\u00f3n 17\/24 de la Secretar\u00eda de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, establece el SMVM es, a partir de marzo de 2025, de $296.832 mensuales.<\/p>\n\n\n\n

Vemos, entonces, que tanto la RIPTE como el SMVM no permiten cubrir una canasta de alquiler de vivienda de $600.000\/mes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El valor de la canasta de alquiler de vivienda configura una primera barrera de acceso a la vivienda de alquiler<\/strong>. De entrada, una gran proporci\u00f3n de inquilinos e inquilinas no percibe los ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

En un pa\u00eds con un cuadro inflacionario estable, la canasta de alquiler de vivienda permanece relativamente estable en el tiempo. En Argentina, el \u00edndice de inflaci\u00f3n no es estable, generando incrementos permanentes en la Canasta B\u00e1sica Alimentaria (CBA) y en la Canasta B\u00e1sica Total (CBT).<\/p>\n\n\n\n

Recordemos, que la CBA es el conjunto de alimentos y bebidas que satisfacen requerimientos nutricionales de una poblaci\u00f3n, mientras que la CBT es una canasta ampliada que considera, adem\u00e1s, los bienes y servicios no alimentarios tales como vestimenta, transporte, educaci\u00f3n, salud, vivienda, etc. De acuerdo a las estad\u00edsticas p\u00fablicas por el Instituto Nacional de Estad\u00edsticas y Censos (INDEC), la CBT es de $334.535,8 mensuales en enero de 2025.<\/p>\n\n\n\n

Si la CBT considera el valor del alquiler de vivienda y dijimos que el alquiler de un departamento de 2 ambientes en Santa Rosa ronda los $400.000 \u00bfC\u00f3mo es posible que la CBT sea de $334.535,8 mensuales? Es evidente, que la CBT no est\u00e1 reflejando los valores reales de las cosas (alimentos, vivienda, transporte, obra social, gastos en salud, educaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

Evidentemente, el indicador est\u00e1 subestimado.<\/p>\n\n\n\n

Dejando de lado esa discusi\u00f3n, lo cierto es que la inflaci\u00f3n genera especulaci\u00f3n futura. Las personas propietarias desean \u2018cubrirse\u2019 ante la expectativa de incrementos inflacionarios. Por eso mismo, se plantean ajustes en el valor del alquiler en per\u00edodos cortos de tiempo (usualmente, cada 3 o 4 meses)<\/strong>. Esto da por resultado, que el valor del alquiler de la vivienda sufre de 3 o 4 incrementos durante el transcurso del a\u00f1o contractual.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo se actualiza el valor del alquiler de la vivienda? Actualmente, las partes de un contrato de locaci\u00f3n pueden pactar libremente el ajuste en el valor del alquiler. Usualmente, los \u00edndices utilizados para las actualizaciones en el contrato son dos: el \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) y el \u00cdndice para Contratos de Locaci\u00f3n (ICL).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

EL IPC es un indicador que mide la evoluci\u00f3n promedio de los precios de un conjunto de bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en un \u00e1rea determinada. Por su parte, el ICL es un indicador que tiene en cuenta, en partes iguales, las variaciones mensuales del IPC y de la RIPTE. Es decir, que el ICL no s\u00f3lo considera la evoluci\u00f3n de los precios sino tambi\u00e9n la evoluci\u00f3n de los salarios de las personas trabajadoras.<\/p>\n\n\n\n

En este punto, nos encontramos con una segunda barrera de acceso a la vivienda de alquiler. La remuneraci\u00f3n de las personas trabajadoras depende de negociaciones paritarias entre las entidades patronales y las entidades gremiales y, por lo tanto, no se actualiza con la misma frecuencia con que lo hace el valor de un contrato de alquiler, sino que lo hace con una frecuencia mayor. Si bien es esperable que la actualizaci\u00f3n del salario compense el incremento inflacionario, a menudo no ocurre.<\/p>\n\n\n\n

Lo antedicho configura un escenario donde la poblaci\u00f3n inquilina debe afrontar incrementos en el valor del alquiler cada 3 o 4 meses, con ingresos que no se incrementan ni con la misma frecuencia <\/strong>ni en la misma proporci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esto conlleva a que las personas inquilinas no puedan sostener en el tiempo incrementos permanentes en el valor del alquiler y deban vivir en peores condiciones de habitabilidad o mudarse a zonas m\u00e1s alejadas o donde los alquileres sean m\u00e1s bajos.<\/p>\n\n\n\n

Pero \u2018dar de baja\u2019 el contrato de alquiler vigente y conseguir una vivienda de alquiler en condiciones m\u00e1s accesibles no es tarea sencilla. Supone costos econ\u00f3micos muy elevados. Aqu\u00ed nos encontramos con una tercera barrea de acceso a la vivienda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Antes de las modificaciones introducidas por el DNU 70\/23<\/strong>, las personas inquilinas pod\u00edan hacer la resoluci\u00f3n anticipada del contrato a partir de los 6 meses de contrato, mediante notificaci\u00f3n fehaciente. Se abonaba una suma de dinero, en concepto de indemnizaci\u00f3n, equivalente a 1 mes o 1,5 mes de alquiler. Inclusive, el aviso de la opci\u00f3n de resoluci\u00f3n anticipada del contrato con una anticipaci\u00f3n mayor a 3 meses, implicaba que no se abonara ninguna indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, el DNU 70\/23 sustituy\u00f3 la cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n anticipada en un contrato de locaci\u00f3n establecida en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/strong>. Ahora, las personas inquilinas que necesiten realizar la resoluci\u00f3n anticipada de su contrato de locaci\u00f3n deben abonar el 10% del saldo del canon locativo futuro. Esta modificaci\u00f3n resulta sumamente perjudicial para la poblaci\u00f3n inquilina, que se ve atrapada en tener que continuar con el contrato de alquiler vigente ante la imposibilidad de pagar la indemnizaci\u00f3n por resoluci\u00f3n anticipada.<\/p>\n\n\n\n

Lamentablemente, la mayor\u00eda de los contratos celebrados a partir del dictado del DNU 70\/23 contienen esta cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n anticipada. \u00bfQu\u00e9 persona puede abonar una indemnizaci\u00f3n semejante si, justamente, busca mudarse por no poder afrontar el valor de su alquiler actual?<\/p>\n\n\n\n

Pasemos a analizar una cuarta barrera de acceso a la vivienda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

La persona inquilina debe poner a disposici\u00f3n, al menos, dos opciones de garant\u00edas<\/strong>. Estas garant\u00edas constituyen un mecanismo para asegurar la continuidad en el pago del contrato de locaci\u00f3n ante el incumplimiento de la persona locataria.<\/p>\n\n\n\n

El seguro de cauci\u00f3n o aval bancario implican costos adicionales para la celebraci\u00f3n del contrato de alquiler. Tambi\u00e9n suponen costos las averiguaciones sobre la propiedad de inmueble que se interpone como garant\u00eda. En muchos casos, los corredores inmobiliarios cobran el equivalente a 1 mes de alquiler por la gesti\u00f3n de estos informes, aun cuando los gastos de averiguaci\u00f3n de informes se encuentran prohibidos en varias provincias.<\/p>\n\n\n\n

Frente a estos costos, actualmente se est\u00e1 utilizando el fiador solidario mediante sus recibos de sueldo. Sin dudas, esta opci\u00f3n es mucho m\u00e1s pr\u00e1ctica y no supone costos como las anteriores opciones. No obstante, es habitual que se solicite la garant\u00eda de dos y hasta tres garantes con recibo de sueldo. \u00bfDe qu\u00e9 manera puede una persona inquilina conseguir a tres personas garantes con recibo de sueldo? Sin dudas, es un compromiso a futuro que muchas de nuestras personas conocidas no est\u00e1n dispuesto a asumir. M\u00e1xime, en un contexto de tanta incertidumbre.<\/p>\n\n\n\n

Supongamos, que una persona logra celebrar un contrato de alquiler y cumplir con las condiciones exigibles durante todo el plazo contractual. De entregar la propiedad en \u2013al menos-, las mismas condiciones de conservaci\u00f3n en que la recibi\u00f3, la persona inquilina tiene derecho a recibir la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito de garant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La Ley Nacional 27.551 (conocida como Ley de Alquileres), introdujo dos normas fundamentales sobre la devoluci\u00f3n del dinero entregado en concepto de dep\u00f3sito de garant\u00eda. La primera, es la imposibilidad de que sea requerido un dep\u00f3sito de garant\u00eda que supere al valor del primer mes de alquiler. La segunda, es que el dinero entregado en concepto de dep\u00f3sito de garant\u00eda sea reintegrado al momento de restituci\u00f3n del inmueble locado, cuando el contrato de locaci\u00f3n finaliza. El valor del dep\u00f3sito de garant\u00eda a ser devuelto es el equivalente al valor del \u00faltimo mes del alquiler del contrato de locaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La devoluci\u00f3n actualizada del dep\u00f3sito de garant\u00eda al finalizar el contrato, permiti\u00f3 saldar una demanda hist\u00f3rica de la poblaci\u00f3n inquilina.<\/p>\n\n\n\n

Hist\u00f3ricamente, el dep\u00f3sito de garant\u00eda no se devolv\u00eda actualizado<\/strong> (es decir, la persona inquilina recib\u00eda una suma de dinero claramente devaluada) o, directamente, no recib\u00eda el dinero del dep\u00f3sito.<\/p>\n\n\n\n

Lamentablemente, el DNU 70\/23 sustituy\u00f3 el art\u00edculo del C\u00f3digo Civil y Comercial previamente modificado por la Ley de Alquileres. Actualmente, las partes pueden pactar libremente la forma en que el dinero entregado en concepto de dep\u00f3sito de garant\u00eda sea devuelto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sin la intervenci\u00f3n del Estado, el mercado visualiza a la vivienda como un bien comercializable, sujeto a la aplicaci\u00f3n de una serie de reglas de libre mercado que la gran mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n inquilina no puede cumplir. La intervenci\u00f3n estatal est\u00e1, justamente, para equilibrar las relaciones de poder en una sociedad y el derecho deber\u00eda garantizar la protecci\u00f3n de los intereses del sector m\u00e1s vulnerable. No es lo que ocurre con la vivienda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

En la experiencia personal de b\u00fasqueda de alquiler que estoy llevando adelante, me enfrento a todo tipo de abusos sinti\u00e9ndome absolutamente indefensa: inmobiliarias que pretenden cobrar honorarios de intermediaci\u00f3n; dep\u00f3sito de garant\u00eda superior a 1 mes de alquiler;<\/strong> cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n anticipada del contrato con la obligaci\u00f3n de pago del mes del alquiler y del saldo del canon locativo restante; contar con tres personas fiadoras con recibo de sueldo (en una ciudad donde no vivo hace m\u00e1s de 20 a\u00f1os); plazo del 1 al 5 de cada mes para efectuar el pago del alquiler en efectivo (usualmente se estipula un plazo de 10 d\u00edas para abonar alquileres), etc. <\/p>\n\n\n\n

Estuve a punto de celebrar el contrato de locaci\u00f3n de un departamento localizado en calle Houssay<\/strong> esquina San Luis. Sin embargo, la intermediadora inmobiliaria se neg\u00f3 a pasarme el borrador del contrato de locaci\u00f3n, a menos que realizara la reserva del departamento <\/strong>mediante la transferencia del dinero correspondiente a la mitad del dep\u00f3sito de garant\u00eda. La intermediadora inmobiliaria pretend\u00eda que concurriera a firmar el contrato de locaci\u00f3n sin que yo tuviera la posibilidad de leerlo previamente y quedarme con la tranquilidad de que todas las cuestiones conversadas estuvieran plasmadas en ese contrato\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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