El dirigente y referente de la Cámara Inmobiliaria de La Pampa, Pedro Arpigiani, cuestionó el proyecto que impulsa la Municipalidad de Santa Rosa para crear una “inmobiliaria municipal” y sostuvo que, según lo que se conoce hasta ahora, podría “invadir la jurisdicción” de una actividad profesional regulada por leyes nacionales y provinciales. Además, vinculó la iniciativa con los debates sobre la desregulación inmobiliaria impulsada por el Gobierno nacional y defendió el rol de los colegios profesionales. En diálogo con Radio Textual, también analizó la situación actual del mercado de alquileres: afirmó que hoy existe una oferta “equilibrada”, reconoció un aumento de la mora en los pagos y aseguró que el principal problema para acceder a la vivienda “no es la falta de oferta, sino la falta de dinero”.
La Unión de Trabajadores y Trabajadoras de la Tierra (UTT) presentará el próximo viernes 29 de mayo a las 18 en el concejo deliberante de Santa Rosa un proyecto de ordenanza para la creación de una Inmobiliaria Municipal de Alquiler (IMA), con el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda y generar herramientas públicas frente a la crisis habitacional.
La iniciativa apunta a crear el “Área de Inmobiliaria Municipal de Alquiler – División Alquileres” y un Registro Único de Viviendas en Alquiler, para que el municipio actúe como intermediario entre propietarios e inquilinos.
La idea, según explicaron sus impulsores, es que la municipalidad intervenga como intermediario público en el mercado de alquileres para garantizar acceso a viviendas, reducir costos y evitar prácticas abusivas.
-¿Qué opinión tiene respecto a este proyecto de inmobiliaria municipal? – le consultaron en Radio Textual (por Radio Kermés).
-Bueno, en principio es muy difícil opinar de algo que no conocemos. Esto es simplemente un anuncio. No hemos tenido acceso al proyecto en sí. Por lo tanto, no sabemos si el título de “inmobiliaria municipal” es referencial o si, en realidad, estaría invadiendo la jurisdicción de una profesión, que es la del corredor inmobiliario. Hoy, para ejercer como inmobiliaria, tenés que ser un profesional universitario y estar matriculado en el Colegio de Martilleros y Corredores de La Pampa. Eso surge de legislación nacional y provincial.
-Lo que se conoce hasta ahora es que, de avanzar la iniciativa, habrá un registro único de viviendas en alquiler y que el municipio actuará como intermediario público para reducir costos y evitar prácticas abusivas.
-Sí, pero ese comunicado, en términos generales, estaría chocando con leyes nacionales y provinciales, que tienen mayor jerarquía que una ordenanza municipal. Si el Estado municipal pretende intermediar entre privados, captar propiedades, seleccionar inquilinos, redactar contratos y administrar relaciones contractuales, eso corresponde a una actividad profesional específica. Además, el Estado terminaría involucrado en conflictos por daños o incumplimientos.
-¿Ve entonces una incompatibilidad con la legislación vigente?
-En principio sí, tanto con la legislación nacional como provincial. El corretaje inmobiliario es justamente la mediación entre privados. Si el municipio pretende hacer eso, estaría ingresando en una actividad profesional regulada. Todo esto lo estamos analizando a partir de lo poco que se conoce. Pero cuando hablan de “intermediación”, están reconociendo la necesidad de un intermediario. La diferencia es que pretenden que sea municipal.
-También se conoció que el Gobierno nacional prepara un proyecto de desregulación inmobiliaria. ¿Han tenido acceso?
-No, tampoco. Son anuncios generales. Se habla de eliminar la obligatoriedad de la matrícula y de los colegios profesionales, pero eso no es tan sencillo porque los colegios dependen también de leyes provinciales. Además, siempre se pone el foco en la supuesta disminución de costos y pareciera que no se entiende que la actividad inmobiliaria no es obligatoria. El que quiere puede acceder por otras vías.
-El proyecto nacional habla de eliminar la obligación de matrícula y los honorarios mínimos.
-Ahí hay que aclarar algo importante: hace décadas que los honorarios están desregulados. Los mínimos quedaron en las leyes originales, pero fueron desregulados por decretos del Ejecutivo. Hoy un profesional puede cobrar desde cero hasta el porcentaje que acuerde con el cliente. Ese no es el verdadero punto. Acá hay otros intereses. Hay franquicias inmobiliarias muy grandes, como Remax, que han visto limitado su acceso al mercado porque existe una actividad profesional que es personal e indelegable.
-El proyecto también habla de habilitar el ingreso de nuevos proveedores de servicios inmobiliarios.
-Exactamente. Ese es el punto real. Lo que se busca es permitir el ingreso de actores que hoy no pueden operar porque no cumplen con las exigencias profesionales. Las franquicias pretenden captar mercado inmobiliario sin que cada operación esté supervisada directamente por un profesional matriculado. Y ahí los colegios son el principal obstáculo.
-¿En La Pampa hay presencia de Remax?
-Formalmente no. Hay una inmobiliaria de Santa Rosa que trabaja con otra denominación (NdeR: Diana Domínguez), pero tiene tomada la franquicia de Remax y opera bajo ese esquema. El colegio profesional ha puesto freno a eso (NdeR: la Corte Suprema de la Justicia de la Nación recientemente falló a favor del colegio y en contra del uso de la franquicia Remax en La Pampa, aunque se presentó otro recurso de reconsideración). En otras provincias han logrado ingresar, aunque con fuertes disputas judiciales. Y en la mayoría de los casos la Justicia termina dándoles la razón a los colegios profesionales.
-¿Cómo está hoy el mercado de alquileres?
-Nosotros siempre sostuvimos que había que dejar operar al mercado. Cada regulación generó distorsiones. Cuando se derogó la ley de alquileres, primero hubo muy poca oferta y los precios se dispararon. Pero después, con mejores condiciones de rentabilidad, muchos inmuebles volvieron al mercado de alquiler y hoy tenemos una situación bastante equilibrada. Pasamos de una situación de “oferta cero” a otra en la que una vivienda puede estar uno o dos meses publicada hasta encontrar el precio adecuado.
-¿Entonces actualmente hay más equilibrio?
-Sí. Al principio había contratos muy leoninos. Hoy las condiciones se negocian mucho más. El problema de acceso a la vivienda ya no pasa por la falta de oferta de alquileres, sino por la situación económica general.
-O sea: no hay plata.
-Exactamente. Cuando la gente llega al límite de lo que puede pagar, el mercado también encuentra un techo. Si el alquiler queda demasiado alto, la vivienda queda vacía.
-¿Hay mucha mora en los alquileres?
-La mora aumentó, porque aumentó en toda la economía familiar. Pero todavía no estamos en una situación escandalosa ni masiva. Sí vemos más retrasos cortos, de 10 o 15 días. Y también hay un trabajo mucho más intenso para analizar la capacidad de pago de los inquilinos.
-Se ven muchas propiedades en venta. ¿Aumentó la oferta?
-Hubo un momento donde estábamos inundados de carteles de venta. Ahora hay menos. Muchas de esas propiedades volvieron al mercado de alquiler, y eso ayudó a equilibrar la oferta.
-¿Y qué pasa con los créditos hipotecarios?
-Ese sigue siendo el gran tema pendiente. Hay créditos, pero las tasas todavía son altas y la relación cuota-ingreso no cierra para la mayoría de las familias. La referencia siempre es que alguien pueda acceder, con un crédito, a una vivienda similar a la que hoy alquila. Y eso todavía no está ocurriendo porque las tasas siguen siendo elevadas.